投資性房地產準則與稅法差異分析及納稅調整

一、投資性房地產的確認與稅法差異

二、投資性房地產的初始計量與計稅基礎的差異

三、投資性房地產后續計量與稅法差異

四、公允價值模式下投資性房地產的轉換與稅法的差異

(一)投資性房地產轉換為自用房地產

（一）         自用房地產轉換為投資性房地產

•問：我單位為一般納稅人企業，現有部分自產產品需要展示在公司樣品間，請問這些從倉庫領出的產品是否應該算作銷售處理？

•答：貴單位將自產產品用于樣品陳列不屬于視同銷售貨物的征稅范圍，因此，不征增值稅。若將樣品無償贈送他人，應視同銷售貨物繳納增值稅。貴公司將自產產品用于樣品陳列其資產所有權未發生轉移，不應當視同銷售貨物；若將樣品無償贈送他人，其資產所有權發生了轉移，應視同銷售貨物繳納企業所得稅。國家稅務總局   

案例分析5】

     某公司自建房產一幢原價3000萬元，于2007年12月31日達到預定可使用狀態，并于當天對外簽訂出租合同，租賃期為2008年至2010年。該公司采用公允價值模式核算投資性房地產。該房產計算企業所得稅時殘值率為10％，采用直線法計算折舊，折舊年限20年。企業所得稅稅率為25％。有關資料及財稅處理如下：

【案例分析5】

（1）2007年12月31日，

    借：投資性房地產——成本    3000

        貸：在建工程               3000

（2）2008年12月31日該房產公允價值為3600。

 借：投資性房地產—公允價值變動   600

      貸：公允價值變動損益           600

稅務處理：

•當年稅法折舊=3000*90％／20=135（萬元）

  因此，本年度應調減=600+135=735（萬元）

•投資性房地產賬面價值3600萬元，計稅基礎凈值=3000-135=2865（萬元）；

•暫時性差異額=3600-2865=735（萬元）

借：所得稅費用—遞延所得稅費用183.75

 貸：遞延所得稅負債—投資性房地產183.75（735*25％）

若2008年會計利潤為4000萬元，不考慮其他納稅調整因素，應納所得稅額

   =（4000-735）×25％=816.25（萬元）

借：所得稅費用——當期所得稅費用 816.25

     貸：應交稅費——應交所得稅         816.25

所得稅費用=183.75+816.25=1000（萬元）

（3）2009年4月，公司將房產收回并對外轉讓，轉讓價6000萬元，不考慮所得稅以外的其他稅費。

  借：銀行存款              6000

      公允價值變動損益       600

      其他業務成本          3000

  貸：投資性房地產—成本          3000

                  —公允價值變動   600

     其他業務收入6000

•老的做法：

借：銀行存款    6000

     貸：其他業務收入    6000

借：其他業務成本    3600

     貸：投資性房地產——成本            3000

                       ——公允價值變動     600

 借：公允價值變動損益    600

     貸：其他業務收入         600

稅務處理：

•2009年稅法折舊=3000×90％／20／12×4=45（萬元）

  轉讓時的賬面價值3600萬元，計稅基礎凈值為2820萬元（3000—135—45），差額780萬元。

•2009年申報所得稅時，應調增應納稅所得780萬元，同時調減稅法折舊45萬元，累計調增735萬元。原遞延所得稅負債在本期全部轉回。

借：遞延所得稅負債——投資性房地產  183.75

    貸：所得稅費用——遞延所得稅費用  183.75

若2009年度會計利潤為5000萬元，則：

應納稅額=（5000+735）×25％=1433.75（元）

  借：所得稅費用—當期所得稅費用  1433.75

      貸：應交稅費—應交所得稅       1433.75

所得稅費用=1433.75-183.75=1250（萬元）