房地產會計--不同模式售樓部的會計與稅務處理
　　房地產企業為了擴大影響，便于接待客戶，使其充分了解開發產品的性質和結構進而達到銷售的目的，一般都會在不同區域設立售樓部、樣板房以及其他項目營銷設施。房地產企業的營銷設施應用模式不同，相關會計處理、稅務處理也有不同。結合國家稅務總局《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發[2009]31號)相關規定，筆者對房地產企業目前比較通用的營銷設施模式下的會計和稅務處理進行分析。

　　房地產企業的項目營銷設施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺、展位等不同類型，根據其建設與使用的特點，可以分為以下4種模式：

　　1.利用開發完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修、裝飾后作為項目營銷設施使用，項目銷售完畢，作為開發產品銷售處理以及轉為企業自用或出租。

　　2.利用開發小區內樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時設施，例如售樓部、樣板間作為項目營銷設施使用，項目銷售完畢即行拆除或轉為企業自用或出租。

　　3.利用開發小區內的配套設施(例如會所)裝修、裝飾后，作為項目營銷設施臨時使用;項目銷售完畢作為開發產品銷售處理以及轉為企業自用或出租，或者移交物業公司，產權歸全體業主所有。

　　4.在開發小區之外的人口活躍密集區租入或自建銷售網點，項目銷售完畢，轉為其他項目使用或出租、銷售處理。

　　1.利用開發完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修、裝飾后使用的營銷設施的會計處理。

　　根據國稅發[2009]31號文件的規定，計入開發間接費用核算的營銷設施建造費，包括項目小區樓宇之內的裝飾、裝修費用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營銷設施的建造費用。將樓宇之內的商品房臨時作為售樓部、樣板間使用，因其本身就屬于特定的成本對象，所以其建造成本按照正常的開發產品核算，其裝修、裝飾費用若不能判斷未來是否可以隨同商品房主體一并出售，應歸屬于開發間接費用核算。

　　(1)建造成本50萬元計入該套樣板間的“開發成本”，對于裝飾、裝修的費用30萬元，如果能夠判斷未來隨同該套商品房一并出售，則可以計入該套樣板間“開發成本”，反之，則計入“開發間接費用”核算。

　　(2)“開發間接費用”歸集的成本費用按期結轉到“開發成本——開發間接費用”科目。

　　(3)當樣板間與其他商品房一起竣工驗收時，從“開發成本”轉入“開發產品”科目。

　　(4)當樣板間銷售，結轉收入和成本時，其成本從“開發產品”轉入“主營業務成本”。

　　(5)當樣板間轉作自用時，其成本從“開發產品”轉入“固定資產”。

　　(6)當樣板間未來出租時，其成本從“開發產品”轉入“投資性房地產”。